การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระหว่าง แนว “น้ำขึ้นให้รีบตัก” กับ “ช้าๆได้พร้าเล่มงาม” จะเอายังไงดี ?

การลุงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องคำนึงถึงภาวะเศรษฐกิจมหภาค (Macro Eco) เป็นสาคัญ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม ภาวะเศรษฐกิจกล่าวคือ หากเศรษฐกิจดีย่อม มี ความต้องการสูงตามหลักทฤษฎีของ Alfred Marshall (Demand vs Supply) ผมชื่นชอบเพราะมักนำเป็นหลักคิดและปร้บมาใช้ในการดำเนินชีวิตจริง เพราะจริงๆแล้ว หลักวิชาเศรษฐสาตร์มันสอนว่าทุกๆอย่างเป็นไปตาม เหตู และ ผล ซึงผมเพี้ยนจนทำให้ ผมมองมันคล้ายกับ อริยสัจ 4 ได้แก่ ทุกข์ / สมุทัย / นิโรท / มรรค ในทางพุทธ

ส่วนทฤษฎีในทางการตลาด วงจรชีวิตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีการเติบโตวึ่งเป็นช่วงระยะเวลา มีช่วงขาขึ้นจนกระทั่ง “บูม” แต่หลังจากเศรษฐกิจบูมมากๆแล้วย่อมจะ “ชะลอตัว” เป็นขาลงต่อเนื่องไปจนถึงช่วง “ตกต่ำ” จากนั้นจะค่อยๆ “ฟื้นตัว” จนกลับมา “บูม” ใหม่เป็นวัฎจักรที่ “มีขึ้นย่อมมีลง” และ “มีลงย่อมมีขึ้น” (ช่วงบูม-ชะลอตัว-ตกต่า-ฟื้นตัว) ซึ่งมันก็คือ Product Life Cycle ในหลักของการตลาด โดยมีเหตุผลของรองรับตามหลัก อุปสงค์ (Demand) และอุปทาน (Supply) ในตลาด ต่อเนื่องด้วยความสัมพันธ์ (Correlation) ของทั้ง 2 ปัจจัยนี้มันเป็นตัวชี้วัดและกำหนดทิศทางของราคา (Price Determination) ผมคงจะเพี้ยนหนักขึ้นถ้ามองดีๆในทางพุทธคือทุกอย่างย่อมมี “เกิดขึ้น” “ตั้งอยู่” และ “ดับไป”

ความสำคัญสำหรับ การลุงทุน ที่ต้องพิจารณาไว้คือ แต่ละช่วงจะมีระยะเวลานานเท่าใด เมื่อใดราคาจะลงสุดและเมื่อใดจะขึ้น เพราะเราต้องคาดการณ์อนาคตทีนี้เพราะนักลงทุนจะ ต้องหาวิธีใช้ประโยชน์จากวัฎจักรดังกล่าวอย่างไร แน่นอนการลงทุนมีหลักการง่ายๆ ว่าต้องซื้อมาแล้ว ขายต่อให้ได้ราคาที่สูงกว่า หรือพูดกันง่ายๆว่า “ซื้อให้ถูกและขายให้แพง” แต่บางที ซื้อแพงแล้วขายแพงกว่าก็ได้ ไม่ได้ผิดกฎข้อใดถ้ายังสามารถทำกำไรได้มันเป็น หลักการที่ทุกคนรู้ดี

สิ่งที่ควรพิจารณาให้รอบคอบคือ เมื่อใดที่ควรซื้อไว้และเมื่อใดควรขายเพื่อให้มีกำไรเป็นเรื่อง สำคัญกว่ามาก ดังนั้นการซื้อให้ได้ราคาต่ำต้องเป็นช่วงเศรษฐกิจ “ตกต่ำ” และเพื่อที่จะเก็บไว้ ขายต่อในช่วงที่ “ฟื้นตัว” และ “บูม” แต่ที่ผ่านมามักพบว่าส่วนใหญ่แล้ว มักซื้อในช่วง “บูม” เพราะเศรษฐกิจดีมีเงินมากกู้ง่าย เพื่อนก็ชวน กระแสก็พาไป แต่ถ้าเป็นนักลงทุนจริงๆแล้ว ในช่วงบูมต้อง “ขาย” เท่านั้น และจะไม่ซื้อเพราะรู้เสมอว่าหลังจากช่วง เฟื่องฟู แล้วจะเป็น ช่วงขาลง คือ ชะลอตัวและตกต่ำตามมาเป็นไปตามวัฎจักร

ที่ผ่านมาพบว่าส่วนใหญ่แล้ว มักซื้อในช่วง “บูม” เพราะเศรษฐกิจดีมีเงินมาก กู้ง่าย เพื่อนก็ชวน กระแสก็พาไป แน่นนอนอยู่แล้วเพราะเราอาจถูกปลูกฝังมาตั้งแต่เด็กโดย ภาษิตไทยและนำมาประยุกต์ใช้เป็น Strategic Investment ว่า “น้ำขึ้นให้รีบตัก”

ในสถานะการณฺ์ปัจจุบันชึ่งรู้ๆกันอยู่ว่าเกิดการชะลอตัว อีกหนึ่งภาษิตไทยก็ถูกนำมาประยุกต์ ใช้เป็น Strategic Investment คือ “ช้าๆได้พร้าเล่มงาม” อย่าโกรธกันนะครับแค่ล้อกันเล่น

ภาวะตลาดอสังหาในปัจจุบันในตลาดทางหัวเมืองชายทะเลท่องเที่ยว เนื่องจากมีโอกาสได้ ไปมาหลายหาด อยู่มาหลายเกาะและเป็นสิ่งที่ค่อนข้างคุ้นเคย สถานะการณ์ไม่แตกต่างจาก ภาพรวมทั้งประเทศ เนื่องจากภาวะการชะลอตัวของเศรฐกิจ ทั้งในและนอกประเทศ ทำให้อัตราการขายนั้นลดลงเกิดภาพ Excess Supply คือมียูนิตรอขาย (Foreclosed Units) เกิดขึ้นเยอะมาก

ขณะที่สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อสำหรับตัวโครงการเอง (Seller) และ อัตราการการปฎิเสธสินเชื่อของผู้ยื่นกู้สินเชื่อผู้อยู่อาศัยนั้นเพิ่มขึ้นทุกเดือน (Buyer) ทำให้เกิดภาพ Lower Demand ความต้องการซื้อลดลง แต่ถ้าพูดกันจริงๆแล้วผมว่าความต้องการซื้อ ยังมีอยู่จริง แค่กำลังซื้อลดลงเนื่องจากขาดเงินทุนมาสนับสนุน สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ ผู้ประกอบการต้องทำทุกวิถีทางเพื่อเร่งการขาย เร่งการโอน และเร่งระบายสต๊อกออกไปให้เร็ว และได้จำนวนมากที่สุด เพื่อรับรู้เป็นรายได้กลับมา เป็นบรรยากาศธุรกิจที่ชวนอึดอัดในตอนนี้ และสร้าง ปัจจัยกดดันให้กับทั้งผู้ปประกอบการและผู้บริโภค

จากที่ได้มีโอกาสทำงานและติดต่อ ซื้อ ขาย อสังหาริมทรัพย์กับนักลงทุนต่างชาติมาตลอด และได้ศึกษาเรียนรู้วิธีคิดของนักลงทุนต่างชาติในระดับหนึ่ง เขาน่าจะเหมือนเราคือใช้ Quote ของเขามาประยุกต์ใช้เป็น Strategic Investment คล้ายเรานะ อาทิเช่น

"Price is what you pay, Value is what you get"

"Be fearful when others are greedy, Be greedy when others are fearful"

                                                                                                       - WARREN BUFFET

อันนี้คิดเอาเองเล่นๆนะครับ ขำๆอย่าซีเรียส

พวกเขานั้นในช่วงบูมต้อง “ขาย” เท่านั้น และจะไม่ซื้อเพราะรู้เสมอว่าหลังจากช่วงเฟื่องฟูแล้ว จะเป็นช่วงขาลง คือ ชะลอตัวและตกต่ำตามมาและมักรอดูโอกาสและเวลาที่เหมาะสม เพื่อซื้อในราคาที่กำไรทันที โดยที่จะเลือก Deal กับผู้ประกอบการที่เชื่อถือได้ 3 x Rights (Place, Time & Man) และตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่เชื่อถือได้ ง่ายๆเลยก็ว่ากันตาม Fact & Figure เพราะส่วนใหญ่ผมมักจะ Deal ผ่าน Broker และ Agency Network และมันคือสิ่งที่แตกต่าง ระหว่างนักลงทุนต่างชาติกับนักลงทุนในประเทศ

ถ้ายังจำกันได้สมัยปี 2540 วิกฤตต้มยำกุ้ง เกิด NPA ขึ้นมาในธุรกิจอสหังหาริมทรัพย์มากมาย แล้วต่างชาติก็เข้ามาทำการซื้อทรัพย์ เกรด A ว่ากันง่ายๆเลยคือ เอาทรัพย์ชั้นดีไปแล้ว ขณะที่เรารอดูรอสถานะการ์ณและภาวะเศราฐกิจฟื้นตัว ไม่กี่ปีต่อมาเราก็ไปซื้อกลับ ในราคาตลาดที่มันฟื้นตัวแล้ว สถานะการ์ณเราไม่ได้เลวร้ายขนาดนั้น เราพัฒนาอุตสาหกรรมนี้ขึ้นมากแล้ว ผมแค่ยกตัวอย่างให้เห็นวิธีและแนวการลงทุนของต่างชาติ

ตอนนี้สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นคือ การเริ่มเข้ามาทำการเสนอซื้อ ยูนิตเหลือขาย(Foreclosed Units) ในรูปแบบค้าส่ง (Wholesale Real Estate Investing) ซึ่งเป็นที่รู้จักในต่างประเทศ อีกอย่างเขามองแล้วว่าพื้นฐานเศรษฐกิจเราดีมากๆ

ปกติโครงการทีขายตามหัวเมืองชาดหาดท่องเที่ยวนั้น เขาทำการขายเริ่มตั้งแต่ Early Bird หรือ Off Plan เสนอขายให้กับนักลงทุน ผ่าน Network Agent & Broker อยู่แล้ว ในราคาที่บางทีอาจจะ ต่ำกว่า Pre Sale ที่เปิดขายในบ้านเราเสียอีก สถานะการ์ณปัจจุบันนั้น นักลงทุนต่างชาติที่เห็นโอกาส เช่น

- ส่ามารถเสนอซื้อในราคาที่กำไรแน่นนอนทันทีจากราคาเข้าต่อรองซื้อกับโครงการ เนื่องจาก

  ราคาเป้าหมายนั้นน่าจะลดลงจากราคาตลาด 20-40%

- ได้ของที่เสร็จแล้วทันทีไม่ต้องรอการก่อสร้าง เหมือนซื้อ Off Plan ซึ่งต้องมานั่งลุ้น         

   กับการก่อสร้างว่าจะขึ้นโครงการหรือเปล่า โครงการจะก่อสร้างเสร็จหรือเปล่า

- สามารถทำการปล่อยเช่าได้เลย โดยที่มีความเป็นไปได้ที่ Rental Yield นั้นอาจจะได้สูงขึ้น

  เพราะตัวเลขลงทุนซื้อต่ำกว่าราคาตลาด

- โอกาสที่จะทำการขายต่อหรือ Resale ในอนาคตความเป็นไปได้ที่ profit margin

   จะสูงกว่าปกติอยู่ เช่น ถ้าอีก 3-5 ปีข้างหน้าเศษฐกิจฟื้นตัวราคาปรับขึ้นปีเท่าไร

  ไม่ขอเดาครับบวกกับส่วนลดที่ได้ไป

- เขามั่นใจว่ายังไงรายได้หลักของประเทศเรามาจากการท่องเที่ยว ไม่ว่ารัฐบาลไหน

  ก็ต้องส่งเสริมดูแลและรักษาอุตสาหกรรมนี้อย่างดี

ปัจจุบันต่างประเทศเขามี Property Investment Club ซึ่งรวมนักลงทุนอสังหารายย่อยเข้าไว้ด้วยกันในลักษณะของ Membership ทำให้มีกำลังการซื้อและอำนาจการต่อรองที่มากขึ้น โดยมีข้อมูล Research สนับสนุนที่ น่าเชื่อถือได้ (Accuracy) และขั้นตอนวิธีการที่โปรงใส (Transparency) แน่นอน

เขาไม่ได้เข้ามามาแบบเดินไปหาโครงการ แบบลูกค้ารายย่อย

ทั้งหมดนี้แล้วที่ผมพูดมานั้นเป็นการเล่าถึงภาวะตลาดและอธิบายลักษณะการลงทุนอสังหาในปัจจุบัน จากสิ่งที่ได้สัมผัสและเรียนรู้ถึงความแตกต่าง ในวิธีคิด วิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ระหว่าง คนที่มี Culture ต่างกัน 

ว่าเป็นอย่างไรบ้าง และไม่มีการเจตนาพาดพิงถึงสิ่งใด แค่ต้องการเล่าประสบการ์ณซึ่งเพราะเห็นช่วงนี้หลายคนนั้นอาจจะบ่นว่า “ช่วงเวลานี้ไม่เหมาะอย่างยิ่ง ในการลงทุนอสังหา”

ส่วนภาษิตไทย หรือ หลักพุทธศาสนา นั้นเป็นแค่มุมมองส่วนตัว เพื่อให้สนุกสนานกัน ไม่อยากให้มองธุรกิจอสังหาเป็นเรื่องเครียด เรื่องซับซ้อนครับ ไม่มีเจตนาล้อเลียน หรือ ลบหลู่แต่อย่างได 

“Real Estate may be complicated but Understandable”

                                                                                                                                  ขอบคุณมากครับ