กลับหัวคิด กับ ตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลัง 2558 “วิกฤต”หรือ“โอกาส”
กลับหัวคิด กับ ตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลัง 2558
“วิกฤต”หรือ“โอกาส”
ภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฯจากปัจจัยทางเศรษฐกิจตามด้วยความสามารถใน
การก่อหนี้ของผู้ซื้อลดลงและความเข้มงวดในการพิจารณาเงินกู้ของสถาบันการเงิน ผนวกกับ อุตสาหกรรม มีสต๊อกค้างรอระบายจำนวนมาก จะเห็นได้จาก การชะลอโครงการคอนโดมิเนียม ในส่วนภูมิภาคหลายพื้นที่ ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางหลายรายเมื่อต้นปีที่ผ่านมา คือ ภาพสะท้อน ความเป็นไปของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดได้ดี สำหรับ แนวโน้ว ครึ่งปีหลังจะเป็นอย่างไรนั้น ขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยหลักคือ
1. สต๊อกส่วนเกิน
2. ความต้องการและความสามารถของผู้ซื้อ และ
3. ความสามารถการปรับตัวของผู้ประกอบการเหล่านั้นเอง
สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการต้องทำทุกวิถีทางเพื่อเร่งการขาย เร่งการโอน และ เร่งระบายสต๊อก ออกไปให้เร็ว และได้จำนวนมากที่สุด เพื่อรับรู้ เป็นรายได้กลับมา บรรยากาศธุรกิจที่ชวนอึดอัดดังกล่าว คือ ปัจจัยกดดัน หลาย บริษัทเริ่มทำกิจกรรมขยาย พื้นที่ ทางการตลาดออกไปเพื่อเพิ่มโอกาสในการขาย ให้มากขึ้น
ในเชิงกลยุทธ์นอกจากโปรโมชันที่ผู้ประกอบการยิ่งสลุตเพื่อชิงตลาดโดยเฉพาะ
โปรโมชัน “อยู่ฟรี” ซึ่งเดิมเป็นกลยุทธ์ของบริษัทขนาดกลางแต่สถานการณ์ปัจจุบัน เปลี่ยนไป แล้วสต๊อกบ้านที่รอขายกับเป้าหมายธุรกิจที่ยังห่างไกลทำให้แบรนด์ใหญ่ ไม่ว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.แสนสิริ บมจ.เอพี(ไทยแลนด์) หรือ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ ไม่สงวนท่าที ที่จะใช้ กลยุทธ์ราคา เร่งการขาย ต่างโดดลงมาเล่น ในเกมนี้เต็มตัวโดยตัวเลข อยู่ฟรี สูงสุดที่นำเสนอในตลาดเวลานี้คือ 2 ปี
ในขณะที่โครงการเดอะไลน์(แสนสิริร่วมทุนบีทีเอสโฮลดิงส์) อ้างว่า ประสบความสำเร็จ ในการขาย เปิดจองวันเดียว 3 ประเทศ (ไทย-ฮ่องกง-สิงคโปร์) ขายหมด ผู้ประกอบการ เริ่มสนใจ มาเป็น ต้นแบบในการขายบ้าง
อีกกลยุทธ์ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หยิบนำมาใช้มากขึ้นในยามตลาดทรงๆ คือ “ขายตรง” เช่น บมจ.พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค เพิ่มความถี่ในการเปิดบูธขาย ในศูนย์การค้า หรือ บริษัทใหญ่ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ รุกจับตลาดข้าราชการ และ รัฐวิสาหกิจ โดยจับกลุ่มลูกค้าที่มี ศักยภาพในการกู้ หรือ บมจ.สัมมากร ที่ทำโปรโมชัน เจาะจงกับบางบริษัท เป็นต้น
นอกจากปรับตัวรูปแบบดังกล่าวแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายราย เช่น บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือ บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เริ่มทบทวนเป้าหมาย เปิดโครงการใหม่ปีนี้ ด้วย การลด จำนวนลงให้สอดรับกับสภาวะเศรษฐกิจและสถานการณ์ทางการตลาด ทั้งนี้การปรับตัวของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งในเชิงโครงสร้าง และ กลยุทธ์ ทุกบริษัทล้วน มีเป้าหมายเดียวคือ เพื่อความอยู่รอดขององค์กร
อีกกลยุทธ์ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์เริ่มนำมาใช้มากขึ้นคือไปหาตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะ โครงการคอนโดมิเนียมหรู โดยตลาดฮ่องกง และ สิงคโปร์ คือจุดหมาย ปลายทางที่เจ้าของ โครงการคอนโดฯหรูหมายตาเป็นพิเศษ โดยสรุปแล้วตลาดอสังหาฯใน เมืองท่องเที่ยวอยู่ใน สภาพแบกสต๊อก เช่นเดียวกับ ส่วนกลางส่วนแนวโน้มจะสดใส หรือ จะทรง และ ซึม ต่อไป ขึ้นอยู่กับว่าความสามารถในการกู้ของผู้ประกอบการและลูกค้าจะเพิ่มขึ้นหรือไม่ ? เป็นสำคัญ
ทั้งนี้แล้วที่ผมพูดมานั้นเป็นการอธิบายถึงสภาพตลาดอสังหาในปัจจุบันว่าเป็นอย่างไรบ้าง ไม่มีการเจตนาพาดพิงถึงสิ่งใด สำหรับบางคนนั้นอาจจะบ่นว่า “ช่วงเวลานี้ไม่เหมาะ อย่างยิ่ง ในการลงทุนอสังหา” ก่อนอื่นเราต้องเข้าใจกันก่อนนะครับ ทุกธุรกิจทั้งหลายทั้งปวง มีสิ่งหนึ่ง ที่เหมือนกันคือ “หลัก Demand/Supply” ในตลาด ถ้าหากมี ความต้องการซื้อ /ความต้องการขาย แต่ขณะนี้ ตลาดเป็นของ ใคร? ผู้ซื้อ หรือ ผู้ขาย จริงๆแล้ว ความต้องการซื้อยังมีอยู่ แต่ไม่มีกำลังซื้อ หรือ ไม่สามารถกู้ธนาคาร สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ คนที่มองเห็นโอกาสก็แค่ คว้าโอกาสนั้นมาไว้ในมือเท่านั้นเองครับ โดยเฉพาะ ต่างชาติ เพราะฉะนั้นแล้ว ทางที่ดีเราควรที่จะปรับตัว มุ่งมั่น พัฒนาและสร้างโอกาสให้กับตัวเอง เริ่มทำการบ้าน สำรวจตลาด เก็บข้อมูล อย่ามัวแต่ไปโทษหรือรอสิ่งต่างๆรอบอยู่ตัวเลยครับ เพราะคนอื่นๆ เค้าอาจจะ วิ่งไปไกล แซงเราไปแล้ว ก็เป็นได้... เพราะว่าปฐมบทของการลงทุน อสังหาริมทรัพย์จะต้องเริ่มต้นด้วยการมองถึงภาพใหญ่ของภาวะเศรษฐกิจเป็นสาคัญเนื่องจาก
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามภาวะเศรษฐกิจ กล่าวคือหากเศรษฐกิจดีย่อม มีความต้องการสูง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโตเป็นช่วงขาขึ้นจน กระทั่ง “บูม” แต่หลังจาก เศรษฐกิจบูมมากๆ แล้ว ย่อมจะ “ชะลอตัว” เป็น ขาลง ต่อเนื่อง ไปจนถึง ช่วง “ตกต่ำ” จากนั้นจะค่อยๆ “ฟื้นตัว” จนกลับมา “บูม” ใหม่เป็นวัฎจักรที่ “มีขึ้นย่อมมีลง” และ “มีลงย่อมมีขึ้น” (ช่วงบูม-ชะลอตัว-ตกต่า-ฟื้นตัว)โดยมี เหตุผลรองรับตามหลักอุปสงค์ (Demand) และ อุปทาน (Supply) ในตลาดเพียงแต่ความสาคัญสาหรับ นักลงทุน ก็คือ แต่ละช่วงจะมีระยะเวลานานเท่าใด เมื่อใดจะลงสุด และเมื่อใดจะขึ้น เพราะเราต้อง คาดการณ์ อนาคต ทีนี้นักลงทุนจะใช้ประโยชน์จากวัฎจักรดังกล่าวอย่างไร แน่นอนการลงทุน มีหลักการ ง่ายๆ ว่า ต้องซื้อมาแล้วขายต่อให้ได้ราคาที่สูงกว่า หรือ คนมักชอบพูดกันว่า “ซื้อให้ถูก และขายให้แพง” แต่จริงๆ ซื้อแพงแล้วขายแพงกว่าก็ได้ ไม่ได้ผิดกฎข้อใด ถ้ายังสามารถ ทำกำไรได้ ซึ่งเป็นหลักการที่ทุกคนทราบดี แต่เมื่อใดที่ควรซื้อไว้และเมื่อใดควรขาย เพื่อให้มีกาไร เป็นเรื่องสาคัญกว่ามาก กล่าวคือ การซื้อให้ได้ราคาต่าต้องเป็นช่วงเศรษฐกิจ “ตกต่ำ” และเอาไว้ขายต่อในช่วงที่ “ฟื้นตัว” และ “บูม” แต่ที่ผ่านมามักพบว่าส่วนใหญ่แล้ว มักซื้อในช่วงบูม เพราะเศรษฐกิจดีมีเงินมาก เพื่อนก็ชวน กระแสก็พาไป แต่ถ้าเป็น นักลงทุนแล้วในช่วงบูมต้อง “ขาย” เท่านั้น และจะไม่ซื้อเพราะรู้เสมอ ว่าหลังจาก ช่วง เฟื่องฟู แล้วจะเป็นช่วงขาลง คือ ชะลอตัวและตกต่ำตามมา ดังนั้น หากซื้อในช่วงบูมมักจะ .......... ????
ภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฯจากปัจจัยทางเศรษฐกิจตามด้วยความสามารถใน
การก่อหนี้ของผู้ซื้อลดลงและความเข้มงวดในการพิจารณาเงินกู้ของสถาบันการเงิน ผนวกกับ อุตสาหกรรม มีสต๊อกค้างรอระบายจำนวนมาก จะเห็นได้จาก การชะลอโครงการคอนโดมิเนียม ในส่วนภูมิภาคหลายพื้นที่ ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางหลายรายเมื่อต้นปีที่ผ่านมา คือ ภาพสะท้อน ความเป็นไปของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดได้ดี สำหรับ แนวโน้ว ครึ่งปีหลังจะเป็นอย่างไรนั้น ขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยหลักคือ
1. สต๊อกส่วนเกิน
2. ความต้องการและความสามารถของผู้ซื้อ และ
3. ความสามารถการปรับตัวของผู้ประกอบการเหล่านั้นเอง
สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการต้องทำทุกวิถีทางเพื่อเร่งการขาย เร่งการโอน และ เร่งระบายสต๊อก ออกไปให้เร็ว และได้จำนวนมากที่สุด เพื่อรับรู้ เป็นรายได้กลับมา บรรยากาศธุรกิจที่ชวนอึดอัดดังกล่าว คือ ปัจจัยกดดัน หลาย บริษัทเริ่มทำกิจกรรมขยาย พื้นที่ ทางการตลาดออกไปเพื่อเพิ่มโอกาสในการขาย ให้มากขึ้น
ในเชิงกลยุทธ์นอกจากโปรโมชันที่ผู้ประกอบการยิ่งสลุตเพื่อชิงตลาดโดยเฉพาะ
โปรโมชัน “อยู่ฟรี” ซึ่งเดิมเป็นกลยุทธ์ของบริษัทขนาดกลางแต่สถานการณ์ปัจจุบัน เปลี่ยนไป แล้วสต๊อกบ้านที่รอขายกับเป้าหมายธุรกิจที่ยังห่างไกลทำให้แบรนด์ใหญ่ ไม่ว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.แสนสิริ บมจ.เอพี(ไทยแลนด์) หรือ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ ไม่สงวนท่าที ที่จะใช้ กลยุทธ์ราคา เร่งการขาย ต่างโดดลงมาเล่น ในเกมนี้เต็มตัวโดยตัวเลข อยู่ฟรี สูงสุดที่นำเสนอในตลาดเวลานี้คือ 2 ปี
ในขณะที่โครงการเดอะไลน์(แสนสิริร่วมทุนบีทีเอสโฮลดิงส์) อ้างว่า ประสบความสำเร็จ ในการขาย เปิดจองวันเดียว 3 ประเทศ (ไทย-ฮ่องกง-สิงคโปร์) ขายหมด ผู้ประกอบการ เริ่มสนใจ มาเป็น ต้นแบบในการขายบ้าง
อีกกลยุทธ์ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หยิบนำมาใช้มากขึ้นในยามตลาดทรงๆ คือ “ขายตรง” เช่น บมจ.พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค เพิ่มความถี่ในการเปิดบูธขาย ในศูนย์การค้า หรือ บริษัทใหญ่ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ รุกจับตลาดข้าราชการ และ รัฐวิสาหกิจ โดยจับกลุ่มลูกค้าที่มี ศักยภาพในการกู้ หรือ บมจ.สัมมากร ที่ทำโปรโมชัน เจาะจงกับบางบริษัท เป็นต้น
นอกจากปรับตัวรูปแบบดังกล่าวแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายราย เช่น บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือ บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เริ่มทบทวนเป้าหมาย เปิดโครงการใหม่ปีนี้ ด้วย การลด จำนวนลงให้สอดรับกับสภาวะเศรษฐกิจและสถานการณ์ทางการตลาด ทั้งนี้การปรับตัวของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งในเชิงโครงสร้าง และ กลยุทธ์ ทุกบริษัทล้วน มีเป้าหมายเดียวคือ เพื่อความอยู่รอดขององค์กร
อีกกลยุทธ์ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์เริ่มนำมาใช้มากขึ้นคือไปหาตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะ โครงการคอนโดมิเนียมหรู โดยตลาดฮ่องกง และ สิงคโปร์ คือจุดหมาย ปลายทางที่เจ้าของ โครงการคอนโดฯหรูหมายตาเป็นพิเศษ โดยสรุปแล้วตลาดอสังหาฯใน เมืองท่องเที่ยวอยู่ใน สภาพแบกสต๊อก เช่นเดียวกับ ส่วนกลางส่วนแนวโน้มจะสดใส หรือ จะทรง และ ซึม ต่อไป ขึ้นอยู่กับว่าความสามารถในการกู้ของผู้ประกอบการและลูกค้าจะเพิ่มขึ้นหรือไม่ ? เป็นสำคัญ
ทั้งนี้แล้วที่ผมพูดมานั้นเป็นการอธิบายถึงสภาพตลาดอสังหาในปัจจุบันว่าเป็นอย่างไรบ้าง ไม่มีการเจตนาพาดพิงถึงสิ่งใด สำหรับบางคนนั้นอาจจะบ่นว่า “ช่วงเวลานี้ไม่เหมาะ อย่างยิ่ง ในการลงทุนอสังหา” ก่อนอื่นเราต้องเข้าใจกันก่อนนะครับ ทุกธุรกิจทั้งหลายทั้งปวง มีสิ่งหนึ่ง ที่เหมือนกันคือ “หลัก Demand/Supply” ในตลาด ถ้าหากมี ความต้องการซื้อ /ความต้องการขาย แต่ขณะนี้ ตลาดเป็นของ ใคร? ผู้ซื้อ หรือ ผู้ขาย จริงๆแล้ว ความต้องการซื้อยังมีอยู่ แต่ไม่มีกำลังซื้อ หรือ ไม่สามารถกู้ธนาคาร สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ คนที่มองเห็นโอกาสก็แค่ คว้าโอกาสนั้นมาไว้ในมือเท่านั้นเองครับ โดยเฉพาะ ต่างชาติ เพราะฉะนั้นแล้ว ทางที่ดีเราควรที่จะปรับตัว มุ่งมั่น พัฒนาและสร้างโอกาสให้กับตัวเอง เริ่มทำการบ้าน สำรวจตลาด เก็บข้อมูล อย่ามัวแต่ไปโทษหรือรอสิ่งต่างๆรอบอยู่ตัวเลยครับ เพราะคนอื่นๆ เค้าอาจจะ วิ่งไปไกล แซงเราไปแล้ว ก็เป็นได้... เพราะว่าปฐมบทของการลงทุน อสังหาริมทรัพย์จะต้องเริ่มต้นด้วยการมองถึงภาพใหญ่ของภาวะเศรษฐกิจเป็นสาคัญเนื่องจาก
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามภาวะเศรษฐกิจ กล่าวคือหากเศรษฐกิจดีย่อม มีความต้องการสูง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโตเป็นช่วงขาขึ้นจน กระทั่ง “บูม” แต่หลังจาก เศรษฐกิจบูมมากๆ แล้ว ย่อมจะ “ชะลอตัว” เป็น ขาลง ต่อเนื่อง ไปจนถึง ช่วง “ตกต่ำ” จากนั้นจะค่อยๆ “ฟื้นตัว” จนกลับมา “บูม” ใหม่เป็นวัฎจักรที่ “มีขึ้นย่อมมีลง” และ “มีลงย่อมมีขึ้น” (ช่วงบูม-ชะลอตัว-ตกต่า-ฟื้นตัว)โดยมี เหตุผลรองรับตามหลักอุปสงค์ (Demand) และ อุปทาน (Supply) ในตลาดเพียงแต่ความสาคัญสาหรับ นักลงทุน ก็คือ แต่ละช่วงจะมีระยะเวลานานเท่าใด เมื่อใดจะลงสุด และเมื่อใดจะขึ้น เพราะเราต้อง คาดการณ์ อนาคต ทีนี้นักลงทุนจะใช้ประโยชน์จากวัฎจักรดังกล่าวอย่างไร แน่นอนการลงทุน มีหลักการ ง่ายๆ ว่า ต้องซื้อมาแล้วขายต่อให้ได้ราคาที่สูงกว่า หรือ คนมักชอบพูดกันว่า “ซื้อให้ถูก และขายให้แพง” แต่จริงๆ ซื้อแพงแล้วขายแพงกว่าก็ได้ ไม่ได้ผิดกฎข้อใด ถ้ายังสามารถ ทำกำไรได้ ซึ่งเป็นหลักการที่ทุกคนทราบดี แต่เมื่อใดที่ควรซื้อไว้และเมื่อใดควรขาย เพื่อให้มีกาไร เป็นเรื่องสาคัญกว่ามาก กล่าวคือ การซื้อให้ได้ราคาต่าต้องเป็นช่วงเศรษฐกิจ “ตกต่ำ” และเอาไว้ขายต่อในช่วงที่ “ฟื้นตัว” และ “บูม” แต่ที่ผ่านมามักพบว่าส่วนใหญ่แล้ว มักซื้อในช่วงบูม เพราะเศรษฐกิจดีมีเงินมาก เพื่อนก็ชวน กระแสก็พาไป แต่ถ้าเป็น นักลงทุนแล้วในช่วงบูมต้อง “ขาย” เท่านั้น และจะไม่ซื้อเพราะรู้เสมอ ว่าหลังจาก ช่วง เฟื่องฟู แล้วจะเป็นช่วงขาลง คือ ชะลอตัวและตกต่ำตามมา ดังนั้น หากซื้อในช่วงบูมมักจะ .......... ????
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น