Is it OK?
ยุคนี้ซื้อคอนโดปล่อยเช่า
ต้องคิดให้รอบคอบขึ้นเยอะเลยครับ
คิดอยู่นานว่าเดือนนี้จะเขียนเรื่องนี้ดีเปล่า
กลัวไปสร้างความไม่พอใจให้กับคนทีทำคอนโดขาย และช่วงนี้เป็นช่วงที่คอนโดหลายๆโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอน
จากที่ได้มีโอกาสไปเที่ยวทะเลกับครอบครัว
เลยถือโอกาสเดินสำรวจตลาดตามโครงการขาย เพราะเห็นว่า โปรโมชั่นกระแทกใจกันสุดๆ ทั้ง รายใหญ่ กลาง ถึง
เล็ก เพื้อดันยอดขาย ยิ่งโครงการที่ยังมียูนิตเหลือขาย แล้วยิ่งใกล้เสร็จพร้อมโอน
เมื่อก่อนมีกลุ่มผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยเลยน่ะครับ
จากประสบการณืขชีวิตการทำงานของตัวเอง และจากที่ถามเซลล์โครงการว่า
ซื้อไปกะจะเอาไปปล่อยเช่า จะปล่อยเช่าได้ไหม? แล้วมันได้ราคาเท่าไหร่ คุ้มรึเปล่า
ที่จะซื้อ ต่างๆ นานา
Opss … ในฐานะคนที่ทำงานด้านนี้
ถ้าคุณลูกค้าไปถามเซลล์ เซลล์ที่ไหนจะบอกว่าไม่คุ้มล่ะครับ
ร้อยทั้งร้อยต้องบอกประมาณว่า ปล่อยเช่าได้อยู่แล้วล่ะพี่ ถ้าเป็น Staff ผมก็ต้องตอบแบบนี้
เนี่ยถ้าพี่ไม่อยากเสียเวลาปล่อยเช่าเอง
มาฝากหนูปล่อยตอนหลังโอนก็ได้นะ บริษัทก็มีบริการปล่อยเช่าเหมือนกัน
ไม่ยุ่งยากเรยแม้แต่นิดเดียว ในใจก็นึก ว่าน่าชวนเข้าทีมขายเราจัง ซื้อๆไปเหอะพี่จองวันนี้แค่
ห้าหมื่นเอง ได้ iPhone6 ด้วย แถมค่าทำสัญญา 0% แล้วถ้าจะกู้ยื่นเอการได้เลยนะพี่เพราะโครงการใกล้เสร็จพร้อมโอนแล้ว จองไปเลยล่ะพี่ เอาบัตรเครดิตมา .......
จบการขายให้แบบเบ็ดเสร็จ
หลังจากนั้นลูกค้าก็มึนไปจนตึกสร้างเสร็จ
แล้วก็มามึนอีกรอบตอนที่จะเริ่มหาผู้เช่าแหละครับว่า อ้าว
ห้องมันเฟอร์นิเจอร์ไม่ครบนิ ถ้าจะปล่อยเช่าต้องซื้อของต่างๆนานาอีกเยอะแค่ไหน
แล้วนี่ยังเราต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกปีนิ….ลืมคิดอ่ะ…..ไอ้ตอนซื้อเซลล์ก็ไม่บอกว่าเท่าไหร่
แล้วฉันจะไปหาลูกค้าได้จากที่ไหน แล้วถ้าหาลูกค้าได้แล้วจะปล่อยเช่าราคาเท่าไหร่ดีถึงจะคุ้ม
ในที่สุดแล้วคุณลูกค้าหลายๆท่าน
ก็อาจจะปล่อยเช่า ได้ในราคาที่เสมอตัว หรือขาดทุนกับค่างวดธนาคารเลยก็ว่าได้ครับ… ชิพ…หาไม่เจอแล้ว
เอาล่ะครับ
เข้าเรื่องเลยดีกว่า วันนี้ผมจะมาอธิบายให้นักการตลาดอสังหา
และผู้ที่กำลังคิดจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ากัน ว่าในการปล่อยเช่าคอนโดแต่ละที่นั่น
คุณต้องคำนึงถึงอุปสรรคอะไรบ้าง ปล่อยเท่าไหร่ถึงจะคุ้ม ดีไม่ดีหากคุณอ่านบทความของผม
คุณอาจจะเปลี่ยนใจเลิกซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าไปเลยก็ได้ครับ!!! หรือ ผมอาจจะตกงาน
ไม่มีงานด้านนี้อีกเลย “ดวงอจจะตกสุดๆเพราะข้อเขียนี้ก็ได็ เรียกได้ว่ามันเป็น
กระทุ้เสี่ยวตายเลยละกัน”
สิ่งแรกที่ผู้ซื้อคอนโดต้องพิจารณานะครับ
เอาแบบบัญชีเถ้าแก่โรงสีที่ อาก๋งเคยสอนง่ายเลยละกัน
คนที่ไม่เคยอยู่ด้านนี้ได้เข้าใจด้วย
ค่าใช้จ่ายรายเดือนของคอนโดที่เราซื้อไว้นะครับ
เช่น ค่าส่วนกลาง ค่า sinking fund ค่าที่จอดรถ (บางแห่งคิด) ที่สำคัญคือค่าผ่อนธนาคารครับ…ที่ต้องรู้ก็เพราะว่าเราจะได้เอาค่าใช้จ่ายพวกนี้มาคิดเป็น
อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า หรือ rental yield นะครับ ว่าผลตอบแทนจากค่าเช่ารายปี ที่เราได้มันจะได่กี่เปอร์เซนต์
คุ้มค่ากว่าการลงทุนในด้านอื่นๆหรือเปล่า?
ผมซื้อคอนโดในระดับ
mid grade โดยมีราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่ ึ 70,000 บาท ห้องขนาด 30 ตรม. ราคา 2,100,000
บาท
ค่าใช้จ่ายแอบแฝง หรือ Additional Cost มีดังนี้ครับ
จากตัวเลขข้างบนทำให้ต้นทุนของคอนโดเราจะอยู่ที่
2,258,200 บาท คำถามต่อมา
คือ แล้วจะปล่อยเช่าเท่าไหร่ดีล่ะ? คนที่จะลงทุนโดหลายๆคนมักจะคิดไม่ครบถึงค่าใช้จ่ายทั้งหมด
ครับ มันมีค่าใช้จ่ายแอบแฝง เหมือนมีอะไรวิญญาณขี่คอเราอยู่ด้วยโดยที่เราไม่เห็นมันตอนแรก
ซึ่งบางคนนั้นจะจบแค่ราคาที่ซื้อคอนโดมาเท่านั้น และก็มักจะคิดราคาค่าเช่าโดยไปเปรียบเทียบ
กับโครงการที่เสร็จมาแล้วหลายปีโดยไม่รู้ว่ามันเป็นคนละต้นทุนกันเลยครับ ผมคงไม่ต้องย้ำอีกนะครับว่า
ไอ้คนนั้นมันเป็นใคร
ยังไม่ต้องพูดถึงค่า Renovation
อย่าคิดนะว่าถ้าคูณมียันต์ หรือ ฮู้ ไปแปะไว้ที่ประตูแล้ว ห้องมันจะไม่เก่า
เฟอร์นิเจอร์จะไม่โทรม เครื่องใช้ไฟฟ้าอยู่ยงคงกะพันไม่มีว้นเสียนะครับ เมือเวลานั้นมาถึงล่ะก็
อาจจะตะโกน “ช้างตรูอยู่ไหน”
แบบผมในวันนั้นก็ได้
บางคนอาจจะไปคิดค่าเช่า
โดย base จากรายจ่ายรายเดือน ที่ตัวเองต้องเสียไปเหล่านี้ ก็ไม่มีปัญหาเพราะถ้าเป็นคอนโดที่ซื้อไว้ตากอากาศหรือพักผ่อนมักจะเป็นความพอใจส่วนตัว
บางคนมีเหตุผลอย่างอื่น เช่น ด้านภาษี ก็ไม่ผิดครับ แต่ถ้าในด้านการลงทุนนั้น ผมค่อนข้างมองเป็นวิธีคิดที่ไม่ค่อยจะถูกต้อง
ตาม logic ในการลงทุนซักเท่าไหร่ครับ (คนรวยกับคนจนมักคิดไม่เหมือนกันนะครับ)
ส่วน Tony
Ja อย่างผมมักจะใช้วิธีการคิดที่ได้เรียนรู้มาจากประสบการ์ณ ทั้งในการทำงาน และลงสนามพิสูจน์ฝีเท้าด้วยตัวเองก็คือ
เริ่มจากการเปรียบเทียบผลตอบแทนกับการลงทุน ในรูปแบบอื่นๆครับ ซึ่ง ณ ตอนนี้ ไม่ว่าจะในตลาดประเทศเรา
หรือเพื่อนบ้านอย่างสิงค์โปร์ อัตราผลตอบแทนที่
จัดว่ามีเหตุผลก็น่าจะอยู่ประมาณ
5.5% ต่อปีครับ ถ้าอยู่ในขั้นดีก็จะประมาณไม่เกิน 7.5% ครับ … ตัวเลขจากการสำรวจคร่าวๆจาก
Internet นะครับ
ต่อมาเรามาคิดคำนวน
yield กันดีกว่าครับ เอาเป็นว่าผมอยากได้ผลตอบแทนสัก 6% ก็แล้วกันครับ วิธีคิดตามหลักอาก๋งง่ายๆก็คือ
ราคาต้นทุนคอนโดของเรา
2,258,200 บาท มาคูณด้วย 6% แล้วหารด้วย 12 เดือนครับ
ก็จะตกเดือนละ
11,291 บาท ดังนั้นหากเราอยากได้ผลตอบแทนที่ 6% เราต้องคิดค่าเช่าที่ 11,291 บาทต่อเดือนนะครับ
(ไม่รวมค่าน้ำ ค่าไฟ)
ปัจจุบันผมค่อนข้างมั่นใจเลยว่าการจะปล่อยเช่าเนี่ย
ผมแนะนำว่ายังไงมันก็เหมาะกับคนที่มี เงินสด
หรือ เงินออม ก็คือซื้อคอนโดแบบไม่ต้องกู้แบงค์นะครับ เพราะว่าหากเป็นการกู้แบงค์ ดอกเบี้ยมันจะกลายเป็นผู้หุ้นใหญ่ในการลงทุน
และถ้าทุกๆอย่างไม่เป็นไปตามแผน อย่าลืมนะครับ เพื่อนคู่คิด มิตรยึดบ้าน
ดูอย่างวิธีคิดคำนวนดอกเบี้ย ต่อ ปี เขาคิดจาก 365 วัน
ไม่เห็นมีแบงค์ไหนตัด วันเสาร์/อาทิตย์/วันหยุดเทศกาล
ออกแล้วก็ลดคอกเบี้ยให้เรา เหมือน เวลาทำการของแบงค์จริงๆสักที ขอระบายอารมณ์หน่อย
สมมติว่าถ้าคุณกู้
100% เลย โดยคร่าวๆแล้วอัตราการผ่อนแบงค์จะอยู่ประมาณล้านละ 9,000 บาทต่อเดือนสำหรับ
30 ปีนะ ดอกเบี้ยที
MRR 8% ดังนั้นห้องนี้ต้องมีผ่อนแบงค์
อย่างต่ำก็ 18,000 บาท ต่อเดือนแล้วครับ คิดยังไงมันก็ไม่คุ้มอ่ะครับ
อย่าคิดหลอกตัวเอง โดยฝืนตลาด ว่าจะต้องปล่อยเช่าให้ได้เดือนละ 20,000 บาทนะครับ ถ้ากู้สักครึ่งเดียวก็ยังโอเคร
เพราะคุณต้องอย่าลืมว่านอกจากคุณจะต้องแข่งกับตึกอี่นแล้ว คุณยังจะต้องแข่งกับห้องอื่นๆ ในตึกเดียวกันกับคุณเช่นกัน
โครงการนึง กี่ร้อยกี่พันห้อง? คิดปล่อยเช่า
แบบเรากี่คน? เช่าได้ทุกปีรึเปล่า?
ได้ลูกค้าปีนึง ว่างปีนึง แล้วค่าผ่อนแบงค์ล่ะ? วัตถุประสงค์ลงทุนเพื่ออะไร? วางเป้าหมายและต้องวางแผนให้ดี? เชื่อผมเถอะ ทำงานตามแผน
ง่ายกว่า ทำงานแก้ไข
และถ้าเกิดว่าทางโครงการมียูนิตเหลือขาย
เขาก็ต้องเอามาปล่อยเช่าทำเงิน เพราะมันมีค่าใช้จ่าย
เนื่องจากเมื่อเปิดใช้งานตึกแลัว มีการจัดตั้งนิติบุคคล ทาง Developerจะโดนวิญญาณตนนั้น
ตามหลอกหลอนเหมือนเจ้าของห้องทุกคน แล้วก็ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะถือได้ว่า
เป็นเจ้าของห้องที่ยังไม่ขายด้วย แล้วยังไงล่ะทีนี้ ผมว่าคงเดากันได้นะ
ว่าตอนต่อไปหนังเรื่องนี้ จะดำเนินเรื่องอย่างไร ตามหลักการทำธุรกิจเลยนะ
ต้นทุนต่างกัน นิติบุคคลใครบริหารครับ
สำหรับใช้บริการของนายหน้าในการปล่อยเช่า
เค้าจะคิดค่าบริการที่ 1 เดือนสำหรับสัญญา 1 ปีนะครับซึ่งมันก็จะดีกว่าตรงที่คุณไม่ต้องมาลำบากในการดีลตรงกับผู้เช่า
ซึ่งมันเหนื่อยมาก นะครับ น้ำไม่ไหล ไฟดับ กุญแจหาย เข้าห้องไม่ได้
ตอนตีหนึ่งตีสอง ตรวจดูความเรียบร้อย ของห้อง เช็คเฟอร์นิเจอร์เวลามีคนย้ายเข้าและออก
สารพัดปัญหาการเช่าเนี่ย มันเกิดขึ้นเป็นประจำนะครับ ผมแนะนำเลย
ว่ามันคุ้มค่ากว่าเยอะให้ Professional เขาทำเถอะ อย่าเสียดายเรื่องคอมมิชชั่นเลย
ทางใครทางมันครับ ไม่มีใครเก่งทุกเรื่องหรอกครับ บางทีเสียสุขภาพจิตตัวเองเปล่าๆ อาจส่งผลไปถึงรายได้หลัก
หรืองานประจำมันได้ไม่คุ้มเสีย
อย่างไรก็ตามทุกๆการลงทุนมีความเสี่ยงฉะนั้นเราต้องเข้าใจกับมันก่อน
แล้วก็ต้องสำรวจตัวเองและรู้จักตัวเองก่อนหาคำตอบให้ตอบตัวเองให้ได้ว่า
·
ทัศนะคติของท่านที่มีต่อความเสี่ยงในการลงทุนคือะไร
·
ปัจจุบันความมั่นคงและความสามารถในการหารายได้ของท่านเป็นอย่างไร
·
โอกาสและความเป็นไปได้ที่ท่านจะถอนเงินลงทุนก่อนกำหนดระยะเวลาทีการลงทุนตั้ง
เป้าหมายไว้ เมือท่านต้องการใช้เงินฉุกเฉิน
·
คิดว่าอัตราผลตอบแทนที่สมเหตุสมผลจากการลงทุนของท่านเฉลี่ยต่อปีคือเท่าไร
·
กรณีที่เกิดความสูญเสียจากการลงทุนท่านยอมรับการลดค่าของเงินลงทุนได้เท่าไร
·
ท่านมีระดับการออม
ต่อ เดือน เท่าไร
·
ในวันหนึ่งถ้าตลาดกลับมาเตืบโตสุงขึ้นแบบ
บูมมาก จะรู้สึกอย่างไร
·
วัตถุประสงค์หลักในการลงทุนของท่านคืออะไร
จะได้ไม่ทำอะไรที่เกินตัวเหมือนที่ผมเคยพลาดมาแล้ว
ทำงานตามแผนง่ายกว่าทำงานแก้ไข เยอะครับและก็จะได้สนุกกับมัน
ปัจจัยอื่นๆที่เกิดขึ้นในปัจจุบันและมีผลกระทบโดยตรงต่อตลาดเช่ากันบ้างผมข้อพูดถึงในสิ่งที่เคยทำมานะครับ
ขนาด VS ราคา
อย่างที่เห็นกันอยู่ในปัจจุบันนี้
developer ทำคอนโด size เล็กลงเรื่อยๆ (ซึ่งตามกฎหมายยังไงห้ามเล็กเกินกว่า 20
ตรม. ไม่ได้)
ตอนนี้ห้องขนาด
21 ตรม. สามารถนำมากั้นห้องเป็นขนาด 1 ห้องนอนก็ยังได้ครับ ยิ่งขนาดห้องเล็กลง แต่
ราคาต่อตารางเมตร จะแพงขึ้นเรื่อยๆ แต่ราคารวมหรือ ราคาขายต่อห้องแล้วก้ยังถูกกว่า
คอนโดที่มีขนาดห้องใหญ่กว่า จริงไหมล่ะ
คังนั้น
เวลาดูราคาแท้จริงของ คอนโด ควรใช้ ราคาต่อตารางเมตร
ในการเปรียบเทียบกับราคาในตลาด ว่าซื้อ ต่ำกว่า หรือ แพงกว่า ราคาในตลาด
ราคาห้อง ลดลง ราคา/ตรม เพิ่มขึ้น
ทีนี้ถ้าคนไม่รู้แล้วดันไปคิดค่าเช่าโดย
based จากราคาเปรียบเทียบโดยใช้ชนิดของ 1 ห้องนอน size 30 ตารางเมตร ของตึกข้างๆกัน
มันก็ดูจะไม่ fair
นะครับ? และอาจจะโดนเจ้าของห้องในตึกที่อยู่ในพื้นที่เดียวกันเคืองเอาง่าย
ว่ามีอย่างที่ไหนห้องฉันขนาดใหญ่กว่าปล่อยเช่า ได้เดือนละ 15,000 แต่ห้องเธอเล็กนิดเดียว
ดันมาปล่อยเช่าในราคาเท่ากันซะนี่!!!! ปัญหาเกิดล่ะทีนี้
ถ้าคุณคิดค่าเช่าแบบมีเหตุผลโดยใช้ตัวเลขบนหลักความเป็นจริงจาก
expected yield แล้ว เปรียบเทียบผลตอบแทนจากการลงทุนอื่นที่ปล่อยภัยกว่าเช่น
ดอกเบี้ยเงินฝาก หุ้นพื้นฐานดีๆ กองทุนอสังหา เป็นต้น เพราะ
ถ้ามีเงินแล้วอยากลงทุนเมื่อไรก็ได้ อย่าเสี่ยงมาก เพราะมันไม่ใช่ เกมวัดดวง
ไม่มีปุ่มกดให้คุณ replay เล่นไหม่นะครับ
ส่วนตัวผมเลยนะ ผมค่อนข้างเชื่อในแนวลงทุน แบบ เน้นคุณค่า (Value Investing) และนำมาประยุกต์ใช้กับการลงทุนอสังหาได้มาก
ถ้าทำเลมันใช่ราคามันขึ้นแน่ และถ้ามีค่าเช่าต่อเดือน และนี่แหละที่เขาพูดเรียกว่า Passive Income ถ้าคิดจะซื้อลงทุนปล่อยเช่าควรคิดถึงจุดนี้ก่อนที่จะหลงเพ้อไปคารมณ์ของเซลล์
แต่โทษเค้าก้ไม่ได้นะครับ ทุกอย่างเราตัดสินใจเองครับ คราวนีคุณก็น่าจะรู้ว่าโครงการที่คุณกำลังจะตัดสินใจซื้อนั้น
มันเสี่ยงเกินไป หรือ มันน่าจะคุ้มค่า กับการลงทุน อย่ามัวแต่หลงคิดว่าเออราคารวมๆมันก็ถูกกว่าตึกใก้ลๆกันนะครับ
อย่าลืมใช้
ราคาต่อตรม เปรียบเทียบเอานะครับ
ขอแบบปากหมาจริงใจเลยน่ะครับ
ในชีวิตจริงคุณตอนนี้มันยากมากเลยนะ ที่จะได้
Return Yield
8-10% กับการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า และยิ่งถ้าคุณต้องแข่งกันตัดราคา กับคู่แข่งจำนวนเป็นร้อยเป็นพันยูนิตไม่ใช่แค่ในโครงการเดียวกัน
ยิ่งใกล้ๆกันยังเปิดไหม่อีก เพราะหลายปีที่ผ่านมาจัดเต้มกันจริงๆ
เรียกว่า ไป กัน ใหญ่ (go
so big) ดูจาก ตัวเลข ยูนิต เหลือขายในตลาดตอนนี้
เอาเป็นว่าไม่กล้าจะคิดแทนล่ะกัน อย่าลืมว่าไม่ใช่คุณคนเดียวที่คิดจะลงทุนปล่อยเช่า
(buy to let) หรือ เกร็งกำไรปล่อยขาย
(Filpping) … สิ่งจำเป็นอีกอย่างต้องคำนวน
ราคาต่อตารางเมตรนะครับตราบใดที่คอนโดส่วนใหญ่ในตลาด ไม่ได้มีการใช้ขนาดเป็นมาตรฐานสากลเหมือนเสื้อผ้า
ที่มี size S M L XL
อย่างไรก็ตามอย่าเพิ่งกลัวหรือตกใจแล้วคิดว่าการลงทุนอสังหา
น่ากล้ว เสี่ยงมาก เชื่อเถอะว่า ถือว่าเป็นการลงทุนที่เสี่ยงต่ำมาก เพราะอะไร? ทำไมล่ะ?
ที่นี้ก็ลองพิจารณาคำถามและ ลองตอบคำถามพวกนี้กันหน่อย
มีรัฐบาลไหนเคยประกาศปรับลดค่าแรงขั้นต่ำได้มั้ย?
วัสดุก่อสร้างเคยปรับราคาลดลงมั้ย?
ราคาที่ดินเคยปรับลดลงมั้ย? มันไม่มีโรงงานผลิตที่ดินครับ
ยิ่งที่ติดชายทะเล?
นี่ล่ะครับทำไมคนรวยชอบซื้อที่ดิน หรือ อสังหาเก็บกัน
ยิ่งมีวิวทะเล โอ้ยๆๆๆ ถ้าติดหาดล่ะก้อ เขาไม่พลาดหรอกครับ ตัวอย่างที่สมุย นะครับ
หาดเฉวงไร่ละ 150 ล้าน -ขึ้นมา 11.8% มากกว่า ที่กรุงเทพที่ราคาปรับขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่
5% ลองสำรวจชาดหาดดังๆเมืองไทยแล้วจะรู้ว่า
ราคาที่ดิน มันไม่แตกต่างจาก CBD ใน กทมเลย เมื่อเทียบกับ สีลม สาทร สุขุมวิท อีกตัวอย่างที่เห็นชัดๆเลยว่า ทำไมคอนโดติดหาดหัวหิน ราคา
ต่อ ตรม มันพอๆหรือ สูสี กับ คอนโดทองหล่อ
คอนโดที่มีบริการแบบโรงแรมมันน่าจะ
work นะ น่าจะปล่อยเช่าได้ง่ายนะ?
บริการแบบนี้น่าจะเริ่มจาก บริษัทอสังหาดังแห่งนึ่ง
ในเครื่องหมายบวก ที่ผมเคยทำงานสมัยแรกๆ ในธุรกิจอสังหาซึ่งได้ความรู้จากที่นั่นมาเยอะมาก
เหมือนครูเลยที่เดียว ยังรู้สึกขอบคุณที่ใด้รับโอกาส
ในสมัยนี้หลายๆโครงการก็ใช้จุดขายตรงที่มี
service แบบโรงแรม ประเภท laundry, maid, shutter bus, concierge, ticket
reservation อะไรแนวๆน่ะครับ คนที่คิดจะซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็คงคิดว่าเออดีนะ แต่ในความเป็นจริงแล้วบริการพวกนี้มันคิด
extra cost หมดเลยนะครับ
ซึ่งผมก็นำมาใช้และประยุกต์ตอนเริ่มทำโครงการ
คอนโด ชื่อ RePlay Condominium เดียวค่อยเล่าถึงวิธีคิด และ วิธีการ
ตรรกะอีกอย่างนึงที่สำคัญก็คือ
developer ที่นิยมทำบริการแบบนี้ มักจะมีประสบการณ์ ในด้านการทำธุรกิจโรงแรมธุรกิจ
service apartment ปล่อยเช่ามาก่อน และถ้าเค้าเคยทำมาแล้วระว้งไว้อย่างนึงนะครับ
บางที่เค้าอาจจะหรือเก็บห้องส่วนหนึ่งเอาไว้ ในกรณีที่ขายไม่หมด
เพื่อเอามาทำปล่อยเช่าเอง ในราคาที่ถูกกว่าคุณปล่อย แถม synergy
บริการต่างๆเอาไว้ให้ฟรี!!!
ปล่อยเช่าระยะสั้นเก็บค่าเช่าได้มากขึ้นและ
การใช้ห้อง ก็มีโอกาสทำรอบ Turn
over หรือ Usage ได้มากกว่า!!!
เดี๋ยวนี้เวปไซต์อย่าง
airbnb (ได้ข่าวมาแว่วๆมาว่าตอนนี้มีเหตุไม่พอใจกัน โทษฐานที่ไปทำลายธุรกิจที่พักของทั้งโรงแรมและ
hostel เค้าซะหมด อันนี้ไม่ค่อยแน่ใจเหมือนกัน ซึ่งเดี่ยวผมจะลองหาข่าวนี้มาเพื่อเป็น
case study ครับ)
และนั้นก็เป็นที่นิยมกันมากทั้งในหมู่
owner ที่ต้องการทำเงินจากค่าเช่าระยะสั้นโดยไม่สนใจ detail อะไรมากมาย
และในหมู่นักท่องเที่ยวที่มองว่าการอยู่คอนโดราคามันดีกว่าอยู่โรงแรม และ hostel
(แหงล่ะคืนละสามพันก็ได้อยู่คอนโด facilities จัดเต็มแล้ว หรือแค่คืนละ หนึ่งหรือสองพัน
นิดๆก็ได้อยู่คอนโดดีๆได้แล้ว)
มุมมองส่วนตัวของผม
มันมองได้ในมิติที่แตกต่างกัน ถ้าเป็นคอนโดในเมือง หรือ ในกรุงเทพฯ
ที่มีลูกค้าซื้อเพื่อเป็นบ้าน เป็นที่อยู่อาศัย กันจริงๆ รูปแบบธุรกิจนี้ผมว่าค่อนข้างจะไม่คำนึง
ถึงเพื่อนบ้านโดยรวมที่เค้า จ่ายค่าส่วนกลางกันตามปกติ แต่กลับไม่ได้ใช้บริการใดๆ ในส่วนกลางเลย
เพราะว่าต้องมาแบ่งให้กับผู้เช่ารายวันที่แบคแพคมาพักกันทีสามสี่คน
ซึ่งแน่นอนว่าคนพวกนี้ก็ใช้ส่วนกลางกันราวกับว่าวันนี้เป็น the end of the world พรุ่งนี้ข้าก็ไปแล้ว
จะทำยังไงก้ได้ กรูไม่แคร์ แถมบางทีเข้ามาในล้อบบี้ก็เจอแต่คนแปลกหน้า แบบ Backpacker
น่ากลัวๆเข้ามานั่งออกันเต็ม Lobby ไปหมด….เอาเหอะ
แต่มันกลายเป็นจริงขึ้นมาแล้วนะครับว่า
การที่เอาห้องไปปล่อยเช่าระยะสั้นหรือ บริหารแบบ บูทิค โฮเทล สมมติว่าได้วันละ 1,500 ถึง 2,000 แต่กลายเป็นห้องเราเกิดฮิตขึ้นมา
คนเข้าพักเดือนนึงที่ 10 วัน ในราคา 1,500
บาท ต่อ คืน
มันก็ได้เดือนละ 15,000 บาทแล้วนะครับ
ในขณะที่เราปล่อยเช่าสัญญาตามปกติมันได้แค่เดือนละ 10,000 บาทเอง…มันก็เลยเป็นเรื่อง เริ่มเป็นแนวคิดทางธุรกิจที่น่าสนใจ
กลายเป็น IDEA
แต่ถ้ามาทำกับคอนโดในเมืองที่มีคนส่วนมากใช้ชีวิตประจำวันกันอยู่กจริงๆ
นี่ผมค่อนข้างจะไม่เห็นด้วย
ยกเว้นแต่ว่าจะมีระเบียบข้อบังคับจากนิติบุคคลที่ช่วยปกป้อง รักษาสิทธิของ owner
คนอื่นๆตามแบบที่ควรจะเป็นครับ
ผมคิดว่าวิธีการที่ดีที่สุดในจะทำให้ตลาดเช่าคอนโดกลับมาทำกำไรได้ในแบบที่ควรจะเป้น
อีกครั้ง มันก็ควรที่จะเริ่มต้นจาก ความจริง ตึกว่าค่าเช่าที่ควรจะเป็นมันควรเท่าไหร่
ระหว่าง 6-7% ก็ว่ากันไปนะครับ อย่าฝืนไม่งั้นมันจะเจ็บกันทั้งตลาดนะครับถ้าไม่มีคนเข้าพัก
เอาละครับพูดมาพร่ำมาเยอะแล้ว
ปัญหาหลักๆ เลย มันมีอยู่ว่า
- อยากลงทุนในคอนโดแต่กลัวขาดทุน
- อยากลงทุนคอนโดให้เช่า
แต่กลัวไม่มีคนเช่า
- จะเลือกซื้อคอนโดที่ดีอย่างไร
-
ขายต่ออย่างไรและเมื่อไร จึงจะได้กำไรที่คุ้มค่า
เพราะผมคิดว่าถ้าตอบโจทย์นี้ให้กับลูกค้าได้ เราก็ขาย 490 units หมดได้
ทั้ง วาง
Business Model & Plan , Marketing Plan & Action
เช่น เราสำรวจและวิจัยตลาดมาก่อนแล้ว ว่าส่วนใหญ่ต่างชาติ
ที่ซื้อคอนโดชายทะเลนั้น มองที่ความเป็นไปได้และโอกาสของราคาที่จะขึ้นตามมา
ในส่วนของ Capital Gain เป็นหลัก
ผมก็เลยคิดต่างว่าถ้ามันได้รายได้
โอเค!!! ด้วยก้น่าจะส่งเสรริมการขาย
แล้วต้องทำยังไงที่ต้องสร้างโอกาส และ educate
คนไทยที่ทำงานที่เกาะสมุย ซื้อเพื่ออยู่เองได้ด้วย หลังจากที่ไปทำงานที่อื่น
ก็ยังทำรายได้ผ่อนตัวเองได้ให้เป็นภาระกับผู้ซื้อน้อยที่สุด ทำไงให้เขาเลิกเช่า Dead Money
สร้าง
Demand ขึ้นมา ขนาดราคา ขาย ต้องไม่แพง คิดราคา จาก Cost Approach ไม่ใช่ ราคาตลาด
ทำไมต้อง กำไร 30% ใครกำหนด? เราเอา ขายได้
ลูกค้าได้ ราคาขึ้น แบบ win
win แล้วเราก็ต้อง บอกเขาว่า ต้องซื้อ Furniture
Package กับเรา เดี๋ยวเรา Operate
แบบโรงแรมให้เพราะ เราทำ Hotel
Operator อยู่แล้ว
ขายห้องแบบ Chanel
เดียวกับ โรงแรม ทุกๆอย่างมี service
แบบ โรงแรม ทำ Income
projection ให้ลูกค้่าดู เข้าใจว่า เรา ขายคืนละ เท่าไร เราหัก Management fee 40% จาก Gross Revenue หลังจากหัก
ค่าใช้จ่ายทุกๆอย่างแล้ว แค่ประมาณ Occupancy
Rate 35% เราก็สามารถ return
yield ให้กับ ลูกค้าประมาณ 4-5%
ปี เพื่อที่จะได้ Hit
Expecting yield ได้แล้วเราก็ไม่ได้เอาที่กำไรสูงสุด
เอาแบบจบเรื่องเชื่อมั้ยครับ ผมถือว่า ลูกค้าที่ Replay กลายเป็นยังไม่รวม ราคาที่ปรับขึ้นมาตามราคาตลาดนะครับ
เราอยู่ได้ ลูกค้าอยู่ได้ การที่จะ ทำ holiday home to
economy transformation คิดง่ายๆว่า คนที่มาพักสามารถมาได้บ่อยๆ
เขามาบ่อยก็ใช้เงินมากขึ้น แล้วก็ชวนเพื่อนฝูงมาด้วย การตลาดทีมีพลังที่สุดก็ Word Of Mouth ครับ แล้วลูกค้าเก่านี่แหละครับ
ไม่มีต้นทุนเหมือนกับการหาลูกค้าใหม่
มันก็เป็น Project
ที่ท้ายท้ายแล้วก็สนุกมากๆกับทีมงาน อย่าลืมครับ
TEAMWORK
MAKE DREAMWORK
“Hardwork beat Talent when Talent
does not work hard’
ต้องสร้างทีมงานให้มีความคิดสร้างสรรแล้วเรายังต้องปลูกฝังนิสัยในการในการปรับตัวและ
ตอบสนองกับสถานะการ์ณและการเปลี่ยนที่เกิดขึ้นอยู่ตลอดเวลาในโลกธุรกิจใ
เชื่อเถอะว่าคนส่วนใหญ่นั้นไม่ชอบการเปลี่ยนแปลงและมักจะวิ่งหนี
แต่ผมค่อนข้างไม่เห็นด้วย เพราะว่าความจริงแล้ว เราต้องเผชิญกับมันอยู่ตลอด
ผมมักจะใช้วิธีการเที่เพี้ยนๆว่า ถ้าเรากลัว อะไรก็กระโดดเข้าไปหาสิ่งนั้น สำเร็จหรือไม่สำเร็จไม่รู้ลองก่อน
อย่างน้อย เราก็จะได้หายกลัว เช่น ตอนลูกๆยังเล็กๆ เด็กมักจะร้องไห้งอแง้
ตามประสาอยู่ พอไม่ได้ดั่งใจก็ร้อง เราก็เอาว่ะ ก้ต้องทำอะไรสักอย่าง
หรือหาวิธีที่จะจัดการกับลูก จนปลี่ยนนิสัยลูกและหยุดร้องไห้ เข่นเดียวกัน
การที่คนเราออกไปพักผ่อนและท่องเที่ยว ทั้งต่างจังหวัด หรือ ต่างประเทศ
เพราะเราต้องการเปลี่ยนแปลง อย่างไรก็ตามเมือ่นึกถึงด้านมืดของการเปลี่ยนแปลงนั้น
คนส่วนใหญ่ก็ยังไม่ชอบและกล้วอยู่ดี
จริงๆแล้วการเปลี่ยนแปลงถ้าเราปรับทัศนะคติวิธีคิดและ
วิเคราะห์ก่อนว่ามันอาจจะเป็นประโยชน์น่ะ มันน่าจะทำให้ดีขึ้นกว่าเก่านะ
ทุกๆอย่างหรือ ทุกๆปัญหาที่เข้ามา ผมว่า ทัศนะคติที่บวก
มักจะช่วยหาคำตอบให้กับทุกอย่าง หริอว่า ควานส่วนใหญ่ตอนนี้
หรือที่ผมมักจะเรียกว่า FACEBOOK
Generation ในประเทศเรา เปลี่ยน ค่านิยมไปแล้ว เพราะว่า รู้จักแต่คำว่า
วิจาร์ณ (Comment) แต่ไม่รู้จักคำ วิเคราะหฺ์ (Analysis) คงจะต้องโทษ Mark Zuckerberg เพราะดันไม่ได้วางปุ่มนี้ไว้บน Facebook
“Attitude
is a little things that make big difference because if you have a problem then
go to fix it, if you can’t fix it, then you must accept it, if you can’t accept
it, the only way is change the way you think of it”
ผมบ่นมาเยอะแล้ว
วันหลังจะมาแชร์ความรู้ ที่ได้มาจากความผิดพลาดให้ฟังใหม่ครับ
วันนี้บ่นแค่นี้ก่อนล่ะกัน
CHANGE always bring fear before become a FAITH
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น